大户型研究.ppt

杭州高端住宅市场户型,20097,目录,一.杭州高档住宅发展概况 1.1.杭州高档住宅发展概况 1.2.未来重点关注项目 二.代表项目分析 2.1.杭州高档公寓地域分布及情况概述 2.2.产品规划布局及风格特色 三.大户型产品研究 3.1.户型配比 3.2.产品形态 3.3.空间尺度 四.总结分析,1.1.杭州高档住宅发展概况,一.杭州高档住宅发展概况,前言,06年70/90政策以前出台，为了追求利润的最大化，开发商通常会将90方以上大户型作为楼盘的主力户型，（由于契税政策原因）市场以130平米左右的3房作为市场主力户型，而小户型公寓多作为酒店式公寓、单身公寓存在于市场中。 由于市场需求的差异化，各类高端住宅应运而生。 以本土开发商绿城、南都为首，杭州高档住宅项目发展至今已有约10年的历史了，形成了以市中心绝版地段公寓及之江板块别墅项目为主的“富人区,1.1.杭州高档住宅发展概况,公寓项目,从早期的白马公寓（2000）、中大吴庄（2001），到后来的春江花月、绿园（2003）等项目，均位于市中心核心区块，且具有湖景、江景、河景等自然资源得天独厚的优势。目前这些楼盘的二手房价格均一路攀升，地段稀缺性优势明显。 以白马公寓为例，2000年左右面市，价格约在6800-8800元/m2之间，目前二手房价格已达到4万元/m2；而1999年中大房产以楼板价10515元的“天价”拍得上城区吴山脚下四宜路地块（容积率1.48，建筑面积43800m2），之后潜心打造了中大-吴庄，2001年底开盘时售价均价约15000元，目前二手房价格已达到68万元/m2；位于浙大玉泉校区附近的绿园项目，目前二手房价格46万元/m2，并且目前市场上可售房源不多,1.1.杭州高档公寓发展概况,1.1.杭州高档住宅发展概况,公寓类项目,公寓项目白马公寓 且工人房、中西厨、家庭室、景观阳台等分区日趋多样化,参考样本,3.2.3.四居室绿园 175/195平米三房两厅两卫,与春江化月相似,绿园作为杭州较早的高端项目,其户型分布已能体现豪宅居住的舒适感,3.2.3.四居室深蓝广场4室2厅2卫173平米,3.2.3.四居室深蓝广场4室2厅3卫203平米,3.2.3.四居室滨江金色海岸 4室2厅3卫272.81平方米曼哈顿美式潮流户型,3.2.3.四居室滨江金色海岸 4室2厅3卫272.81平方米曼哈顿美式潮流户型,金色海岸复式户型是主力户型,以五房为主,四房占少数,3.2.3.四居室滨江金色海岸387平方米空中别墅4室3厅5卫户型,每个房间套房设计,带洗手间,3.2.3.四居室东方润园270四房三厅三卫,3.2.3.四居室东方润园320四房三厅四卫,强调主仆分离通道设计，3梯2户; 杭州首个中西厨房分离设计; 杭州高层住宅中首次家庭厅设计; 强调每个居室均为套房的理念。主卧套房则配置书房,3.2.3.四居室和家园170四房三厅两卫,一梯两户;得房率高; 属舒适型三居，户型偏紧凑,3.2.3.四居室新绿园170四房两厅两卫,户型规整，空间尺度合理； 主卧带独立豪华卫生间； 书房大开间,3.2.3.四居室城市芯宇255方四房两厅三卫,功能分区可以借鉴； 玄关设计,3.2.3.四居室万向城悦府215平米四室两厅三卫,港式建筑； 户型相对紧凑,3.2.3.四居室城市芯宇255方四房两厅三卫,3.2.3.四居室新帝朗郡271方四房三厅三卫,杭州最具豪宅品相的之江转塘区域中较早出让的宅地； 北邻高尔夫球场，住宅设计借鉴了深圳中信红树湾，高层大户型公寓和排屋组成的高档社区，楼王的户型设计精妙，大角度弧形阳台是其最大亮点,以200平米左右的四居和250平米以上的豪华型四居居多，部分豪宅项目四居室可达到300平米以上，全套房设计，带中西厨、主仆分离、家庭室、主卧豪华套间等； 定位越高的楼盘四居室通常作为主力户型； 200 m2300m2四房属高端住宅，寻求产品的突破点，通过露台、景观的借用等方式，创造具有感染力的居住氛围；尤其借用周边景观资源，将其融入住宅之中，突出其大空间景观豪宅概念，并考虑其功能布局的均衡性；对主要功能区的空间布局加以深入,3.2.3.四居室,3.2.产品形态,3.2.4.四居室以上,3.2.4.四居室以上,绿城项目 90方户型设计,四居室以上户型在公寓项目中多以复式出现； 许多高层项目中，顶层会采用复式设计，体现奢华感,参考样本,3.2.4.四居室以上滨江金色海岸335平方米空中别墅5室2厅4卫户型,3.2.4.四居室以上东方润园6楼1219层复式413平米五室五厅五卫,3.2.4.四居室以上和家园紫园285平米 5室3厅3卫,多层及小高层2梯2户，主仆分用。 以南向入户阳台为主入口 新中式、欧式和现代简约三种室内风格 部分户型有奇偶层相错的挑空阳台,3.2.产品形态,3.2.5.平层大宅类,3.2.5.平层大宅,绿城项目 90方户型设计,平层大宅类项目受地块本身条件及周围环境影响较大； 建筑面积300方以上，具有显著的建筑风格特征,参考样本,3.2.5.平层大宅留庄,350方 设计特色 以帕拉迪奥式圆厅为范本的“十字户型”平层大宅 2梯2户多层，无电梯主仆分离的设计 家庭厅和客厅分离，大部分有早餐桌设计 每层各有特色，一楼有庭院赠送；二楼有大露台；三楼价格较优惠；四楼层高较大，约3.3米,3.2.5.平层大宅公元沐桥,美式官邸理念，大平层设计；可作为杭一面平层借鉴 由于产品面世正处于整个楼市低谷期，销售状况不好,3.2.5.平层大宅公元沐桥,跃层户型,3.2.5.平层大宅九树公寓,314方，室内设计意向图,设计特点 每层一户，电梯厅兼作玄关 周边设360度局部木栅装饰的阳台是最大特色 家庭厅与客厅无分割 无早餐桌区域 每户均为数个套间卧室加一个独立书房的设计 主要房间的朝向兼顾景观和日照，各幢间不经相同。 部分顶楼户型有露台设计,3.2.5.平层大宅九树公寓,两种设计风格,3.2.5.平层大宅,绿城项目 90方户型设计,平层大宅类项目通常具有得天独厚的地段优势，因此在规划设计时综合考虑内外环境的统一与融合； 在产品建筑和规划上具有显著的风格特色（欧式、美式、. . .），从空间营造到室内装修均能视线这种风格的统一； 由于平层大宅低密度以及依山傍水的地块环境，同时又有别于别墅回归自然的设计理念，因此整体风格需突出尊荣感，体现沉淀的历史价值,3.3.功能分区,3.3.1.客厅 3.3.2.主卧及其配置 3.3.3.工人房 3.3.4.阳台及露台 3.3.5.玄关,3.3.1.客厅,寻求产品的突破点，通过露台、景观的借用等方式，创造具有感染力的居住氛围,3.3.2.主卧极其配置,强调主人房功能的齐全性； 空间尺度具有舒适性，从功能上和居住心理上满足人的内心需求，体现舒适、简洁、温馨的居住氛围,3.3.3.工人房,工人房的实际利用性及空间尺度的合理性,星河湾230平米户型,产品具有突破性亮点，室内花园的设计极富感染力，将温馨的景观引入室内空间,3.3.4.阳台及露台,中信红树湾 197方,3.3.4.阳台及露台中信红树湾四房两厅三卫235方,玄关设计对体现居住尊贵感尤其重要； 可考虑双玄关设计，入户公共区域设计玄关,3.3.5.玄关